S 1. siječnjem 2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, kojim se uvode značajne promjene u sustavu upravljanja stambenim i poslovnim zgradama. Cilj Zakona je unaprijediti transparentnost, učinkovitost i pravnu sigurnost svih dionika – suvlasnika, predstavnika i upravitelja zgrada.
Glavne novosti koje donosi Zakon:
📌 Jasnije definicije i financijsko uređenje
Zakon točno definira uloge upravitelja i predstavnika suvlasnika, kao i pojam zajedničkih dijelova zgrade – što je ranije bilo izvor brojnih nesuglasica.
Uvodi se minimalni iznos zajedničke pričuve, vezan uz službeni podatak o etalonskoj cijeni građenja (trenutno: 0,36 EUR/m²), čime se osigurava objektivniji pristup u planiranju potrebnih ulaganja.
🛠 Programi upravljanja i godišnji pregledi
Svakom objektu pristupa se individualno kroz obvezu izrade godišnjeg programa upravljanja, koji uključuje:
-
detaljan pregled zgrade,
-
plan potrebnih zahvata i zamjena dotrajalih dijelova,
-
troškovnik održavanja i investicija.
Na taj način ulaganja u pričuvu postaju investicija u dugoročno očuvanje vrijednosti nekretnine i kvalitete života.
🏢 Zajednica suvlasnika i Registar
Zakon po prvi put uvodi pojam zajednice suvlasnika kao pravne osobe, s vlastitim OIB-om, čime se:
-
olakšavaju administrativni i pravni postupci,
-
omogućuje jednostavnije prijavljivanje na fondove i subvencije (npr. za obnovu fasade, energetsku učinkovitost, dizala…),
-
pojednostavljuje prijenos režija na zajednicu.
Osniva se i Registar zajednica suvlasnika, koji služi kao osnova za evidenciju u Poreznoj upravi i druge institucije.
⚖ Odluke suvlasnika i novi pragovi za odlučivanje
U cilju učinkovitijeg donošenja odluka, pragovi su sniženi:
-
Hitni popravci (npr. puknuće cijevi): nije potrebna suglasnost
-
Nužni popravci (npr. sanacija krova): 33% suvlasnika
-
Redovno upravljanje (npr. izbor upravitelja): 50%+ suvlasnika
-
Investicije (npr. energetska obnova): 80% suvlasnika
U zgradama bez upravitelja, gradonačelnik ili načelnik općine imenuje prinudnog upravitelja i/ili predstavnika suvlasnika, uz prethodni javni poziv. Predstavnik više ne mora biti suvlasnik.
🏠 Suglasnosti za najam i djelatnosti
Svi kratkoročni najmovi u zgradama ubuduće zahtijevaju suglasnost dvije trećine suvlasnika, a isti uvjet vrijedi i za:
-
najam više osoba,
-
djelatnosti koje proizvode buku i vibracije.
Rok za ishođenje suglasnosti za postojeće najmoprimce je do 31. prosinca 2029.
🔧 Subvencije i energetska obnova
Zakon predviđa poticaje za:
-
ugradnju dizala i
-
obnovu fasada u zaštićenim gradskim cjelinama,
uz državnu subvenciju do 33%, uz mogućnost dodatne pomoći lokalne samouprave.
🧾 Kazne, kućni red i legalnost zahvata
Ministarstvo priprema Pravilnik o kućnom redu, a zakon predviđa kazne za:
-
narušavanje kućnog reda,
-
nelegalne radove koji ugrožavaju statiku,
-
zatvaranje lođa/balkona bez odobrenja,
-
postavljanje klima uređaja na ulična pročelja.
Također, moguće je uvođenje više pričuve za stanare koji kontinuirano krše kućni red.
📣 Edukacija za predstavnike suvlasnika
Kako bi se svi uključeni upoznali s novim zakonskim obvezama, tvrtka Zapad-stan d.o.o. organizirat će tijekom veljače edukativne prezentacije namijenjene predstavnicima suvlasnika zgrada pod našim upravljanjem.
